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优客工场上市,是这个行业死亡的开始

来源:AI财经社

编辑 /   董雨晴

优客工场上市的这一天,真格基金创始人徐小平亲自拍摄了一段接近3分钟的个人solo视频,用以表达他的狂喜之情。视频里的他,时而手舞足蹈,时而双脚离地弹跳,开心的像个三岁的孩子。

在这个喜庆的日子里,徐小平不忘谈起毛大庆创业早期的故事,“我说大庆,咱们创业吧。我其实是说着玩儿的。创业有风险,大庆需谨慎。但大庆当真了!优客工场,诞生啦。”

故事最早要追溯到2015年2月14号的晚上,毛大庆和几位基金公司的老友,来到了徐小平家里。20多天之后,地产圈传来了一个震惊的消息——毛大庆毅然辞去万科北京区域首席执行官一职,投身创业。自此在北京四惠一间狭小的办公室里,毛大庆开启了他的创业征途。

短短几年,优客工场从一家初创公司,估值一度攀升至30亿美元。如今在资本退潮的背景下曲线上市,市值跌到了只剩4.8亿美元。此一时彼一时,毛大庆或许已有体会。

优客工场的未来,并没有随着曲线上市变得光明起来。登陆资本市场后,优客工场的股价破发并开始一路下行。根据招股书,过去3年里其亏损合计超14亿元。毛大庆也坦言,今年可谓是优客工场诞生五年来的最艰难时刻。

优客工场并非个例,在联合办公的赛道上,大量企业已然倒下。两年前的价格战、盲目收房源等无序竞争,让联合办公市场烧起了熊熊烈火。然而,风口过后,只剩下一片狼藉。

自2018年资本退潮后,沉寂了两年的联合办公企业们下一步该走向哪儿?这已是留给整个联合办公行业悬而未定的疑问。

这届共享办公之死

如果不是优客工场上市的消息,人们几乎快要忘记了,曾经火爆一时的共享办公空间。在装修洋气的巨大办公空间内,驻扎着来自各行各业的公司。每到午休时分,不同格子间里的打工人会涌入公共区域内,打一杯免费的咖啡,摊在舒适的沙发上小憩。

如今再次走入联合办公场所,此情此景不复。不仅免费的茶水饮品没有了,不少办公区域都空着,甚至面临被房东赶走的窘境。

把工位租在上海一家名为RICHBOX的联合办公空间的张昊就在为这件事发愁。张昊是一家做Lolita服饰的淘宝店主,今年11月底,他突然收到了物业公司的搬家通知。由于该联合办公企业未能如期交付租金,物业公司决定清退现有商户。

实际上,这已经是张昊今年第二次搬工作室了。“今年上半年疫情原因,租的办公室空了快6个月,赔了十几万元,没钱了换成联合办公,现在又要搬家。”

随着长租公寓爆雷声响,租户维权等负面消息层出不穷。张昊一度以为自己也有可能成为维权的一份子。好在和物业公司的协商过程相对顺畅,他如约收到了应得的赔偿,唯一棘手的问题是,接下来他该搬到哪里。

回想起五年前,乘着创业大潮与共享经济概念两股风,联合办公企业曾吸引无数创业者入场。主打共享经济,以租赁灵活、装修高档、价位低廉等优势吸引一众租户。

2015-2018年的三年间,是联合办公市场最疯狂的时间段,其中据腾讯研究院发布的《2016创新创业白皮书》,仅2015年,国内众创空间数量从50余家迅速增长至2300多家,增长近46倍。但转眼到了2018年底,受经济环境影响,国内投资热退潮,不盈利的联合办公行业进入洗牌阶段,市场热度迅速遇冷。

自2019年开始,大部分联合办公企业资金状况就已吃紧。包括纳什空间、氪空间在内的多家联合办公头部企业相继爆出裁员、欠薪等消息。实际上,自海外共享办公鼻祖WeWork倒在IPO前夜,资本就丧失了对共享办公赛道的信心。“WeWork失败后,基本上国内就没有公司拿过融资了。”一位业内资深人士表示。

今年3月份,深圳联合办公企业“创客驿站”因拖欠三个月、近600万租金,被业主方单方面解除租赁协议。而后不久,又传来了funwork上海总部正在走破产流程、杭州项目也将于4月9号关闭的消息。就连曾经宣布要将SOHO 3Q分拆独立上市的潘石屹,也不得不开始为SOHO 3Q寻找新的买主。

至此,这场兴起于2015 年的联合办公热潮似乎终将迎来终局。

洗牌、并购、关店、裁员等,联合办公企业悉数跌落神坛。“我们平台上的监测数据推算,出租率最高的时候也就是2018年,能达到全年97.07%出租率,2019年初的时候出租率也是在92%左右,到疫情期间出租率骤降至不到82%。”创富港集团副总裁唐伟说道。如若不是疫情的影响,创富港今年原本计划的扩张任务是27个项目,但截至目前今年只扩张了19个项目。

从整个联合办公行业的数据来看,据《2020年中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》显示,52.38%的联合办公品牌因为客户减少,业务骤停。

成也创业公司,败也创业公司

因都被诟病为“二房东”模式,共享办公曾被拿来与长租公寓类比。只不过,过去两年多以来,大批联合办公企业倒下,尚未引发大规模的商户维权事件。目前据AI财经社多方了解到,多位因联合办公企业撤租不得不搬家的租户们,也多数收到了正常的租押金赔付。

一位业内资深人士透露,这或许与二者金融模式不同有关。目前联合办公企业并未涉及到类似租金贷的金融杠杆模式。“联合办公早期也考虑过银行间的借贷。但后来发现,在借贷方面的处理特别麻烦。因为长租公寓是一个TO C的生意,银行会愿意和个人客户形成借贷关系。但联合办公做的TO B 的活儿,不可能有个人愿意以公司之名形成借贷关系。”

但大规模的倒闭潮,难以掩盖联合办公行业的内在问题,有人将其归因于没有达到80%的出租标准线,也有人认为其To VC模式,导致WeWork上市遇阻后资本直接掐断了行业的资金来源。

“实际上,WeWork和疫情只是加剧了公司问题的出现,即使没有这两个因素,联合办公行业也会出问题,因为根本原因出在了业务模式的问题上。”前述业内人士表示。

得益于灵活性的租赁需求,国内共享办公空间起步时,初创型客户明显占比更高。联合办公通过将整租化为散租的出租形态,成功吸引了不少初创公司,帮助他们解决了早期的高租金成本。

这位业内人士分析,“2015年至2017年那段时间,国内的初创企业数

量非常大,这种小型化的公司,对联合办公以工位形式出租的租赁需求非常高。另外,也承接了一部分大企业的新业务租赁需求,比如项目制团队或者公司部门团队,将联合办公作为他们的一个灵活办公渠道。以上这些因素,都让联合办公成为一种刚需。”

但也正是这种灵活性,让联合办公企业的运营难度大幅提升,尤其在如何留住用户上,十分考验成本和运营实力。“早期联合办公客户的存活率其实非常低,哪怕是签了一年的租期,没多过久企业就死掉了。没人能够有时间去筛选这个客户,大家都是能签一家是一家,但其实很多都是不可持续的。”

即使举着共享经济的大旗,联合办公不可避免采取传统的招商思维,通过第三方渠道即中介机构带来客户,中介机构招商成了联合办公绕不开的环节,但这恰恰成为了当前联合办公承受招商压力的主要原因。

企业想要找到市场上的商户,往往需要支付给中介公司15%的佣金,但由于联合办公类市场灵活性高,获客成本也就大幅提升。

“由于很多客户大多只签半年或者一年,很多中途都断约,导致联合办公企业的佣金即营销成本一年就不低于15%,此后为了持续获客,成本还要追加。而通常传统的二房东,签约时间会更长,三年之间的租赁期只需要付一年的15%就够了。”资深从业者张诚说道。

张诚甚至认为早期联合办公定价存在原罪。“最早的行业定价,都是行业从业者拍脑袋决定的,大家都不知道该怎么定,普遍都是参照传统办公行业规则。但是这里面涉及的问题远比传统写字楼多。”

“比如,写字楼给到中介公司的佣金是15%。传统的写字楼,中介要做的工作非常多,比如装修、选址、规划等等。但中介在联合办公的专业性是很有限的,装修、选址都是现成的,给不到多大的作用,那这个高佣金就是虚高的”。

而在商户端,受WeWork影响打造的共享办公氛围,却难以与国内办公市场相融合。“美国人的社交文化比较强,自由职业的比例比较高,但是中国整体的情况则是,小型的私营企业倒闭的非常厉害不说。一旦团队超过了7、8个人,都希望有个相对独立的办公室。”

那么,在初创公司客源不稳定下,联合办公拥抱中大型公司,是否是一条新出路呢?现实可能要更残酷。实际上,当一家企业的工位超过4个人之时,联合办公企业的低价格就会失去优势。“在一线城市里,联合办公企业单个工位1个月1500元左右,当然是便宜的,但只要超过4个人,就意味着工位成本高达6000元,而同等价位租传统的办公室可以租更大面积。”

地产商来了

在如何摆脱“二房东”诟病的问题上,联合办公企业苦苦挣扎多年却始终未果。

从某种程度上来说,联合办公一直寄希望于摆脱单纯的赚取租金差的模式。在传统的办公空间之外,不少联合办公企业还推出了如日常物业管理、投融资撮合、孵化加速、工商税法外包等增值服务。而后者往往被联合办公企业视为转型的救命稻草。

比如,意识到二房东模式不可持续的优客工场,提出了新的发展重点,即不提供办公空间,仅向业主输出品牌、设计、管理和咨询服务,收取市场和品牌服务费。

2019年以来,优客工场加大了轻资产业务的比重。2019年前9个月,优客工场8.74亿元的营收中,二房东模式收入为4.19亿元,占比48%;轻资产模式的收入为4.03亿元,占比46%。而2018年前者占比为88%,2017年这一占比更是高达92%。

但对于始终处于亏损状态的优客工场而言,轻资产模式并不被业内多数人看好。从事联合办公企业的业内人士表示,“我们认为轻资产未必有前途,因为这个事情是个悖论,轻资产是拉入第二方,从而实现1加1大于2的效应,但在一方本身盈利还没解决掉的情况下,轻资产实现不了双赢。”

除了轻资产的探索之外,不少联合办公企业,专注在企业的附加值收入上下功夫,比如,探索社区运营,或者智能化的科技服务。但在摸着石头过河的状态下,并没有企业真正能够闯关成功。

关键问题还在于客户无法买单,一位联合办公的从业人士表示,“这些附加业务的核心问题在于无论是智能化,还是社区,一旦做这个,就意味着有人会为你的隐形附加值买单,但现在的客户显然无法分担,那么附加值业务也就没有存在的意义。”

不过,在联合办公企业洗牌之余,另一边的巨头房地产公司开始杀入市场布局。AI财经社了解到,不少头部地产商们正在悄悄推出联合办公品牌,万科推出了“牛小时”,金茂资本推出办公空间品牌J SPACE,恒基兆业推出办公品牌BCos等。

这些项目的共性是均主打高端市场,虽然还是联合办公的模式,但这些公司基本上不再对外宣传联合办公的概念,也不再提第三方服务。

与创业型的联合办公选手不同,地产公司们大多利用自有物业来试水共享办公,这也是地产商的最大优势。

在众多联合办公选手里,张诚最为看好地产公司的联合办公前景,“地产公司的自持物业,相当于革命性的降低成本,基本上没有租金的压力,这是创业型的联合办公企业比拼不了的巨大优势。另一方面,地产商定位高端市场,这就意味着他的客户群体相对优质,有稳定的客源可以支撑。”

但在唐伟看来,资金优势并不能成为这场比赛的输赢关键,“基于业务差异性,房地产企业不太可能真正地去做精细化的管理,但联合办公市场又是一个非常考验运营能力的领域,需要专业的团队和运营人员不断深耕,它和房企天然就有一个逻辑性的差异。”

联合办公市场棋至中局时,早期的玩家们已经死了多半,而被空出来的那部分市场需求,正在被巨头们重新收割。经历过联合办公高低起伏后,张诚再回看如今的市场变化,已经淡然了很多,“这也没什么可惜的,只要没有产生实际经济效益的公司,肯定会被市场淘汰,早晚的事儿。”

(应受访者要求,文中张诚为化名)

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